商业综合体 “相对论”：构建新模式 成就新引擎

　　[提要]后疫情时代的商业发展，亟需抓住消费反弹的流量红利，同时还需要融合文化需求、休闲需求、娱乐需求等功能从而带来新的刺激，实现商业重生。开发具备特色和目的性消费场景以及全时段全客群度的体验模式，形成独特的地域标签，引入能充分带动客流量的商业体验性业态，将商业综合体的业态进行重新定义和解读是本文亟待解决之路。
　　城市功能的复合发展不是简单的功能堆砌，而是各类功能在城市系统中有机排列，相互衔接及影响。1933年起草的《雅典宪章》，提出了功能主义的城市规划思想，将城市中的诸多活动划分为居住、工作、游憩、交通四大基本类型，并提出在这个四大功能的位置和面积方面，做平衡布置，建立联系的交通网格。
　　随着工业化进程的不断发展，城市经济、文化水平的不断提高，极大提升了人们的生活水平。科技的发展加强了全世界人民的沟通和交流，丰富原有的价值观，而价值观多样化使得人们渴望更加丰富和多样的需求。只有各种功能的集中和复合才能满足人们多样化需求的提升，因此需求多样性也推动城市功能和商业功能的复合。但当前城市游憩作为传统购物中心的形式，其发展出现过度标准化，无法满足城市在下一阶段发展需求。后疫情时代的商业发展，亟需抓住消费反弹的流量红利，同时还需要融合文化需求、休闲需求、娱乐需求等功能从而带来新的刺激，实现商业重生。开发具备特色和目的性消费场景以及全时段全客群度的体验模式，形成独特的地域标签，引入能充分带动客流量的商业体验性业态，将商业综合体的业态进行重新定义和解读是本文亟待解决之路。
　　传统零售+X模式：常见于以零售交易为主的传统购物中心，其中X模式为传统零售以外的餐饮、书店、儿童乐园、电影院、KTV等，可稳定吸引购物及休闲消费客流。
　　传统零售+Y模式：在交通及产业等发展驱动之下，以依托交通枢纽及产业聚集的TOD综合体、会展中心、产业园等，其“非商业”部分暨Y模式担当着重要的引流功能。
　　传统零售+Z模式：以休闲娱乐为核心驱动力，以娱乐产业引领，拥有独立稀缺品牌IP属性的多元业态体验式商业集群，Z模式是休闲体验活动为主、以交通为核的商业项目，可独立于X、Y模式以外个性发展，可驱动大规模的目的性体验消费客流，其呈现载体如体验型购物中心、影视主题乐园、运动冒险乐园、海洋主题公园等。
　　距离远、流量要求高的商业项目通常呈现出传统零售+X+Y+Z的全复合模式。全复合模式可形成超级Z模式，可聚集全部城市游憩功能，并且融入文化及体验元素，实现高客流驱动，适用于距离偏远、驱动流量要求高和开发运营强难度的商业项目。
　　商业综合体中驱动型Z模式业态在消费类业态所占比例与距市中心的距离成正比，距离市区越远越需要高比例的Z模式业态对项目进行支撑。
　　Y及Z模式功能共同增强提升客流：强化客流来源Y模式综合体功能以及客流驱动Z模式业态，聚焦休闲娱乐功能，通过主题休闲娱乐产业规模化，可形成较强规模客群导流效应。
　　发展Y模式下的交通枢纽、酒店、办公、会展等综合体功能可充分转化商业消费客流，确定2-3个核心客流来源的功能载体。
　　构建以Z模式主题性娱乐业态为核心驱动力的多元业态体验式商业集群，把传统业态融入到“体验”业态中，加大休闲娱乐功能及配套商业面积，打造具体项目如主题乐园（如水上、冰雪乐园等）、沉浸式主题运动娱乐空间等，从而聚合成超级Z模式下的一站式消费目的地，进一步带动客流量提升。
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