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0楼  发表于: 2022-08-11 13:48

碧桂园服务电话会:不配股不做提款机更不是恒大物业

  上一次是世茂股份和世茂服务的关联交易,这一次是恒大(03333.HK)的财务造假和碧桂园(2007.HK)的配股。
  每次,路数小马甲都能感觉到碧桂园服务试图要和某某、某某割席,打造“出淤泥而不染”的姿态,以及展示“照妖镜”照不出本尊大瑕疵。
  原因:一是境外资本市场一塌糊涂,高资金成本对资本结构不利,利息低会考虑。二是目前钱够用也安全。三是并购市场呈现倒挂现象,有些标的还坚挺着,哪怕7倍、8倍的PE都不卖。四是公司不会通过融资摊薄EPS。财务策略是股东价值最大化,而非绝对财务上的利润最大化。
  因地产资金情况,导致服务结算慢,形成关联方占款。但这属于正常业务往来形成的占款,不是资金占用。
  至于是不是完全不可能占用资金,在技术上不能保证,但在公司治理层面,服务和地产有严格的财务隔离。
  碧桂园服务是一个大体量的存量型轻资产公司,有良好的现金流自我造血能力,为什么要牺牲这个公司去填另外一个坑?恒大的事情证明会有秋后算账,一个理性的老板和理性的管理层都不会去做违规的事情。
  去年12月,服务之所以发出不配股不做关联交易的公告,就是想振聋发聩地告诉市场,公司的经营、生存和发展并不完全依赖融资,是个遵守法制及有良好治理的公司。否则不会发一个没人发过的公告来摘清自身。
  另外,服务没有给地产做存单的担保。年报时候,审计师对是否存在资金占用情况进行过专项审计,结果证明没有。
  通过地产配股,可以看到老板的态度:无论如何都要遵守信用,在运用一切资源,穷尽一切努力,来保护现有业务体系的正常运转。
  如果完全解读为缺少资金,没必要。因为看债券市场价格,就知道投资者早已做出选择。很多东西是逼出来的。如果没有从年初不断甚嚣尘上的做空,公司的融资环境可能是正常的,会是比较宽松的局面。
  有时候伤人,在你没有没有心脏病时,经过几个月发酵,慢慢就得了心脏病。因为市场会受到传导。
  现在民营房企陷入死结,境外融资被一些垃圾企业搞爆,监管账户资金严格用于保交楼,资产出售也要时间。不是说地产公司不努力,而是遇上了百年难遇的问题。预售制和地产金融化是根本症结,也覆盖整个地产行业。倾巢之下没有完卵。
  碧桂园是被政府认可的示范性民企。有些政策措施还没来得及落地,要等,不能在主观上选择躺。有些企业想“我躺平我光荣”,但碧桂园不是。躺平的那些,背弃信用。有的躺平之后工资都不发。这不是理性和负责的方式。
  企业要做的是不轻易躺平。碧桂园业务面基础大,是个负责的企业,老板会想尽一切办法维持运转,承担责任,等待政策回暖。大家要对碧桂园有信心,对老板有信心,对家族的人品有信心。
  除了收的蓝光嘉宝利润比原来要低,其他标的都是增长的。蓝光嘉宝低是因为之前这家公司在财务上不规范,碧桂园服务以利润的7折去估值,但还是买在高点。
  公司在发现蓝光嘉宝的问题后,进行财务清洗。碧桂园服务的财务标准高,对收并购的公司进行业绩导向,数据规范等,没有让这些公司丧失运营能力。
  经营性净现金流回报上,今年上半年比去年同期好。但利润上有压力,没有实现年初的指引。要看下半年有没有好转的迹象,进行修正。
  因为一是上半年新冠病毒导致防控措施开支增大,增值服务没有实现预期目标。二是在数字化,比如机器人上的投入还没有转为收入。三是一些收并购导致结构性并表权重影响。
  碧桂园的布局基于三四线城市里相对富裕的客群,产品定位上优于地方的小开发商。三四线城市如果不交付,会影响服务的增量,但不会影响到存量。
  碧桂园服务可以做存量,不侧重四线及以下城市,但三线城市的地级市还是有市场。服务是看饭下菜,通过控制成本,因产品而施策,给业主提供不赔本的方案,再做些增值服务,可以等待经济复苏。
  另外,碧桂园服务本就不是重资产,3级或3.5级管理,管理上的扁平可以覆盖8000个项目,2500万人,边际管理成本不大。
  碧桂园服务会在数字化上另辟蹊径,科技的投入虽然目前没有形成专利研发产品,没有资本化,但会对未来的物业服务做出性改变。
  外界觉得会受到碧桂园影响,导致碧桂园服务股价下跌。这个结难解。不应该有太多的锅,让碧桂园服务去背。
  公司不是蹒跚学步的小孩儿,是茁壮成长了的年轻小伙子。业务昂扬向上,有独立的业务、架构、人员、财务,有资源和拓展能力,也通过收并购形成优质的行业产品线。这些不靠碧桂园自身地产平台得来,而是靠自己。管理层没有因为市值的变化而放弃。
  碧桂园服务非常不看好。公司原来做过,叫换新计划,对老旧社区垫资服务。操作上支付一定的资金对原设施进行改造。但对方要交齐物管费并提价。
  通过收并购构建了在不同赛道上的产品线能力。比如综合体收了万达的,写字楼收了富力的。当然公司也请了来自保利的专业人士,打造自己的产品线。
  前段时间公司在武汉招募合作方,人员爆满,场地都要临时扩大4倍,说明市场还是很愿意跟公司合作。
  公司资金实力雄厚,不拖欠供应商款项,支付及时,注重运营上的长期合作关系。另外,今年会靠自有资金支付到期债务。资金充沛没有问题。
  行业竞争格局上,市场上有万科、龙湖、华润等这些比较强的公司,但它们在合同拓展面积上比碧桂园服务弱。另外它们在收并购上踩得坑比碧桂园服务大。
  一些头部企业还是会注重品质,挑好的项目。现在物管服务定价走高,是因为意识到要注重品质,有定力,不是唯利润论,也不是唯低价论。
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